Raphael presta serviços de consultoria focado em gestão financeira para pessoas e famílias. Para obter maiores informações poderá acessar o site de sua empresa: 
A compra de um imóvel é o desejo da maioria das famílias brasileiras, porém quando não planejada, pode se tornar um pesadelo. O resultado de um mau planejamento foi visto nesta última crise, pois a maior economia do mundo não conseguiu controlar o impulso de oferecer casas mais caras do que a capacidade de pagamento dos compradores. Analisando de forma micro, encontramos diversos casos de pessoas e famílias que, por falta de planejamento, viram seus sonhos ir pelo ralo ou até mesmo um relacionamento de anos acabar. Vou contar um caso para vocês:
Este é caso do Sr. Everaldo, casado com Marli e pai do Bruno e do Thiago. Após anos e anos de economia conseguiram construir a casa dos seus sonhos. Ficava em uma esquina de uma região privilegiada da cidade em que moravam. Tinha uma suíte para cada um dos filhos, 2 salas, garagem coberta para três carros e uma ampla área de lazer com espaço separado para a futura piscina. Depois de um ano morando naquele espaço maravilhoso a família se deu conta que as despesas crescentes, devido à entrada de um dos filhos no ensino médio, estavam consumindo todos os rendimentos do casal, mesmo com muita economia. Depois de dois anos se mudaram para uma casa menor. Segundo o patriarca, isso foi feito porque ele se viu escravo daquilo que um dia parecia ser seu sonho. Porém, descobriu que não estava preparado financeiramente para a casa, apenas depois da construção. – tão difícil quanto conquistar o seu sonho é mantê-lo, comentava ele ao falar de sua história.
Esse é um exemplo do que pode acontecer com famílias que planejam mal a conquista de sua casa própria, porém de maneira alguma, alguém deve desistir de um sonho tão importante, deve apenas planejar, ter disciplina e paciência, para que a conquista seja prazerosa e perene.
Mas como planejar a compra de uma casa? Sugiro separar em 4 etapas:
1 – Definição do Objetivo - A primeira etapa é definir exatamente o tamanho do seu sonho, qual o imóvel que gostaria de comprar, quanto ele custará e quando pretende adquirí-lo. Lembre-se sempre de separar uma parte do orçamento para pagamento de impostos (ITBI) e provável reforma e mobília para a nova casa. Exemplo: Quero comprar um apartamento de 100 m2, com 3 quartos, duas vagas no bairro do Morumbi por até R$ 300 mil.
2 – Quanto dinheiro tem ou consegue poupar. - Depois de definido o tipo do imóvel e identificar o valor aproximado que será gasto, deve-se avaliar como efetivamente, você irá comprar o bem. Este é o momento de avaliar o seu patrimônio, identificar a parte que pode ser direcionado para a compra do imóvel, e fazer um orçamento para encontrar a sua capacidade de poupança mensal para juntar ainda mais dinheiro. Aproveite esse momento para pesquisar se o valor que definiu em seu objetivo é real e em quais investimentos poderá alocar seus recursos até o momento que for utilizá-los. Para as pessoas com necessidade de ter poupança forçada esse pode ser o momento para a contratação de um consórcio, porém avalie bem os custos do produto que for contratar.
3 – Escolha efetiva do imóvel - Como na etapa 01 já foi definido o imóvel que pretende adquirir, esta parte será mais simples. Não é recomendável ver muitos imóveis antes de realmente avaliar sua capacidade financeira de comprá-lo, caso contrário, corre-se o risco de dar o passo maior que a perna. Dê preferência para imóveis que preencham os requisitos definidos em seu objetivo, mas não deixe de pesquisar – recomenda-se visitar ao menos 7 imóveis, para que a sua negociação seja bem feita e cuidado para não se tornar refém do seu desejo no afã do momento.
4 – Orçamento, Compra e Pagamento - Esse é o momento mais difícil, pois após tudo definido é necessário verificar se seu orçamento continuará positivo após a compra e as despesas do novo imóvel. Depois deverá ir atrás de papéis e financiamentos para efetivar a aquisição.
Importante observação: Para obter financiamentos costuma ser necessário dar entrada de aproximadamente 20% e o valor da prestação não deve exceder 30% da renda da família. Consulte diversos bancos, pois a taxa de juros pode mudar consideravelmente de uma instituição para outra.
É recomendável que faça um orçamento familiar, considerando não apenas o valor da prestação do novo imóvel mas também os seus custos. Também é sugerido que sobre um pouco de recursos como margem de segurança e para que a família possa investir em outros objetivos para o futuro, como por exemplo, a aposentadoria.
*Artigo publicado no Guia da Casa Própria
Como saber qual é o nosso limite de valor para compra de um imóvel?
Através do orçamento do seu fluxo de caixa. Veja exatamente quanto você ganha e gasta atualmente e depois “rode” um orçamento considerando quanto gastará na nova casa. Se mesmos assim sobrar um pouco de dinheiro, vá em frente.
Bom dia
Raphael
Parabéns pelo seu Blog .
Gostaria de saber hoje, o que devemos avaliar para que possamos comprar a tão sonhada casa Propria ? e Na sua opinião entramos em um Financiamento ou Credito Imobiliario ?
pois pretendo daqui a dois anos entrar em um credito imobiliario efetuando um APORTE no valor de 20.000,00 para aquisição de uma casa de no minimo 80.000,00 reais
Olá Rodrigo,
O que você quer dizer por Crédito Imobiliário? Consórcio?
Se sim, recomendo financiamento. Para imóveis desse valor é possível conseguir taxas muito baratas. Se se enquadrar no programa “Minha Casa Minha Vida” deve ir correndo comprar uma casa através de financiamento.
Raphael Cordeiro
Oi Rodrigo,
O mercado está bom para compra da primeira casa ou vale a pena esperar um pouco mais?
Sou casado há 2 anos e vivo em um apartamento emprestado pelo meu sogro. Assim consigo juntar dinheiro visto que não pago aluguel e o condomínio é barato, contudo estamos pensando em filhos e gostaria de mudar para um apartamento com elevador já que moro no terceiro andar(só escadas).
Olá José Neto,
Sua estratégia até o momento me parece adequada. Parabéns.
Entre comprar agora e esperar mais dois anos, infelizmente não sei lhe dizer o que pode ser melhor. Corre-se o risco do valor dos imóveis continuarem subindo mais do que o rendimento dos investimentos que tem feito.
Para não pagar juros e garantir o preço do imóvel, pode comprar um imóvel na planta. Apenas cuidado com a construtora que for escolher e exija seguro garantia.
Abraço,
Raphael
Boa Noite
Raphael
Andei lendo um artigo sobre financiamentos para a compra da casa propria, porém o artigo estava meio confuso e como participo desse blog Gostaria da sua ajuda nessas duas questões Qual a diferença de financiamento pelo FGTS e pelo SBPE ? caso eu entre em um desses dois financiamentos e futuramente não consiga pagar as prestações o que aconteçe ? tanto pelo FGTS ou pelo SBPE é melhor uma casa nova ou usada ? por favor voçe pode me ajudar a entender sobre esse assunto
Olá Rodrigo,
Teoricamente, o melhor será o que lhe oferecer o menor juros, porém vai depender do perfil da sua renda e do perfil da compra (valor do imóvel e montante financiado).
Pesquisarei a fundo a sua dúvida e respondo em breve.
Abraço,
Raphael
Olá Rodrigo,
A diferença é que o FGTS a taxa é pré-fixada, mas os juros alteram conforme a renda e o valor do imóvel, no SBPE existe a opção de taxa de juros pós-fixada que os juros ficam entre 8,2% e 8,9% a.a, ou pré-fixada que ficam entre 11,71% e 12,75% a.a para as duas opções não tem limite de renda nem de valor do imóvel.
Para uma simulação de imóvel novo no valor de R$100.000,00, com a receita de R$1.580,00, no FGTS os juros ficam entre 4,5 e 4,8% a.a. e no SBPE pós-fixado ficam entre 8,2 e 8,9% a.a., não aparece a opção pré-fixado neste valor de imóvel.
Se você optar pelo FGTS, a melhor opção é para imóvel novo, pois os juros são menores. Na mesma simulação, se escolhermos imóvel usado, os juros vão para 9,01% a.a. no FGTS e no SBPE permanecem os mesmos.
Você pode fazer simulações no site da caixa: http://www8.caixa.gov.br/siopiinternet/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso
Se você não puder pagar, pode vender o imóvel para quitar a dívida, e a caixa tem duas alternativas: renegociação de dívida ou o imóvel vai para leilão.
Abraço,
Raphael
Olá, gostaria de saber quais riscos corro comprando um imóvel que está sendo leilodo? Obrigada! Vanessa.
Tenho procurado muito imóveis que se encaixe dentro do programa do governo “minha casa minha vida” mas está praticamente impossível, pois a procura está maior que a demanda para imóveis de até R$ 100 mil. E justamente por isso eles (construturas) estão aumentando os valores. Vc sabe se vão lançar imóveis com esse padrão? Estão falando.. corre para comprar pois o Lula saindo, já era o subsídio. Obrigada!
Olá Vanessa,
Realmente é muito difícil encontrar casas de até R$ 100mil, principalemente em cidades grandes. Espero que o governo flexibilize as regras para oferecer vantagens de forma mais democrática.
Os corretores têm falado que apartamentos de até esse valor eles não vendem, tiram pedido.
Boa sorte na sua procura por imóvel.
Olá Vanessa,
Sobre a sua pergunta referente à leilões… Precisa ver leilão de quem. Normalmente leilão da justiça pode ser mais complexo, entretanto leilões de bancos oferecem menos risco. De qualquer forma sugiro fazer uma busca ou até mesmo contratar um advogado para ver se o imóvel ou o antigo propretário não tem enroscos, principalemente com a justiça do trabalho.
Com cautela, uma pechinça pode ser uma grande oportunidade, porém com euforia uma pechinça será um enorme estorvo.
Tenho 58 anos, sou casada há 35 anos e tenho um filho de 29 nos que é casado a dois anos. No momento meu filho deu entrada para aquisição de um apartamento e solicitou financiamento do saldo junto à uma Instituição Financeira, a qual negou o cadastrado em virtude da renda declarada por ele nas 3 últimas declarações do IR. Acontece que ele era médico preceptor do sistema SUs, porém no final de 2008 ele foi aprovado num concurso e está empregado num hospital com salário elevado, que garante até pagar o financiamento num prazo mais curto. Para ajudá-lo posso propor ao Banco que agrege minha renda de aposentadoria como funcionária publica, na condição de 2 compradora do imóvel?
Pode propor sim, mas não tenho certeza que dará certo. O mais viável me parece que seria apresentar os holerites do emprego atual. Se ele tiver estabilidade, se for o caso de ter passado em um concurso público, não há razão para não aceitarem essa renda como comprovação.
Tente ver em outro banco.
Boa Sorte,
Raphael Cordeiro
Gostaria de saber, caso eu não consiga pagar as prestações e encontre dificuldade de vender o imóvel, eu perco tudo que já paguei, inclusive o valor da entrada?
oi Vane,
Depende, mas não recomendo entrar no negócio com grandes chances disso acontecer, pois perderá dinheiro. Primeiro ficaria com o nome sujo, depois pegariam o seu imóvel e o leioloarão. Caso o valor do leilão supere a dívida você receberá parte ou a totalidade do que já pagou.
Bom, fala-se muito em imóvel de valor X, valor Y. Mas como faço para saber se o imóvel que está sendo vendido em determinada região, da cidade, está dentro do valor para aquele local ? E como confirmar o valor caso seja negociado por um corretor ?
Obrigado.
Tenho um financiamento que fiz em 2003 para reforma da minha casa, vendo o contrato observei que tinha umas exigências não aceita pela nossa legislação, primeiro e exigência de uma conta para que o dinheiro passasse (passado) por ela antes de ir para a conta da empresa onde foi feito a compra dos materiais, em segundo o funcionário exigiu para que o mesmo fosse aprovado a compra de 20 titulo de capitalização CAP MAIS, na época ansioso e precisando do financiamento não dei por conta destas, tive que tomar dinheiro emprestado para poder pagar os títulos, para que o financiamento pudesse ser aprovado, hoje venho tentando junto a policia federal e o ministério publico, uma explicação para o caso, pois que os títulos ficaram na agencia com o funcionário para faz autenticação, o mesmo só autenticou 9 em 2003, quando foi em 2004 eles foram resgatados sem minha permissão, e renovado os restantes, adulteraram as datas e autenticaram em uma nova data, isso é meio complicado mas a nossa brilhante instituições munida dos princípios éticos tem investigado, apurando o resultado, quero deixa claro que isso pode ter sido uma falha, mas não deixa de necessitar de uma investigação pois que este termo utilizado pelo sistema financeiro de fazer uso de exigências vem aumentando a pratica do chamado termo venda casada.
Oi Julio,
Pesquisando. Algumas cidades tem institutos ou sindicatos que fazem pesquisas de preços por região. Em Curitiba essas pesquisas são encontradas no INPESPAR.
Veja vários imóveis e avalie o preço do metro quadrado considerando suas especificidades, como por exemplo, um prédio em bom estado de conservação e bem localizado deve ter o seu m2 acima de outro com características ruins.
Entretanto o que você deseja comprar? Já decidiu? Para você o valor de cada imóvel será diferente.
Raphael
Olá Cilani,
Recomendo fazer uma reclamação no BACEN e contratar um advogado de confiança para processá-los. Venda casada é ilegal, mas precisará provar tudo isso.
Raphael
Raphael,
No momento atual vale a pena correr o risco das taxas pós-fixadas para o financiamento de um imóvel ? Ou é preferível poupar por alguns meses e com uma entrada maior financiar o imóvel com a taxa pré-fixada ?(apesar do boom imobiliário e aumentos substanciais dos imóveis a cada mês)
Olá Raphael,
Adquiri um imóvel na planta em Curitiba, mais especificamente no bairro Bigorrilho. Daqui um ano será entregue. Gostaria de saber como calculo os custos na entrega, como registro em cartório, itbi etc. Tem como estimar isso através da porcentagem no valor total do imóvel?
Olá Sabrina,
Contratar financiamento pré-fixado é muito mais prudente, pois saberá exatamente o seu saldo devedor e o valor de cada parcela desde o momento da assinatura do contrato.
Entretanto pode não ser a melhor alternativa financeira, pois o custo do pré-fixado é elevado.
O que você quer? Ter a certeza dos valores ou se arriscaria um pouco para tentar ganhar mais?
Abs,
Olá Emerson,
Segundo o site da prefeitura, o ITBI, é 2,4% do valor do imóvel, ver em http://www.curitiba.pr.gov.br/publico/secretaria.aspx?idf=129&servico=18, você pode ligar no cartório do Bigorrilho para verificar todos os custos, o telefone é 3223-8331.
Abraço,
Raphael,
Primeiramente fiquei muito feliz de encontrar alguem que efetivamente não só dissemine conhecimento, mas disponibilize essa ferramenta de bom grado para auxiliar pessoas numa tomada de decisão crucial em suas vidas. Obrigado.
Durante 2 anos consegui acumular ~32% do valor que setei para mim, e, para minha surpresa, me encontrei praticamente no 4 passo do seu “guia”. Agora está chegando a hora de partir para a tomada de decisão e gostaria de uma ajuda em 3 perguntas:
1) Com este K em mãos, você o movimentaria para um consorcio na chance de acertar um lance ou o manteria guardado? Se sim, é fácil de usara carta de credito? O processo é muito burocratico?
2) Quato e quais são os reais custos de documentação, impostos, taxas, taxas e mais taxas que temos que pagar?
3) Após a compra, vale mais a pena parcelar a “reforma”, ou considerar este custo no planejamento e abater da entrada?
4) O que você considera, atualmente, uma boa negociação de taxas de juros para um imovel usado de aproximadamente 200M (30% entrada)?
Mais uma vez muito obrigado.
Daniel
1. Não me arrisco a dar opnião na resposta 1, precisa avaliar especificamente o grupo do consórcio que pretende entrar.
2. Na compra do Imóvel é basicamente: ITBI - imposto estadual, que costuma ser 2% ou 2,5% do valor “venal” (um pouco abaixo do valor real) ou do valor real do imóvel, dependendo do estado.
3. Depende de sua disponibilidade mensal. Precisa cruzar o orçamento da reforma com seu orçamento mensal. Na dúvida faça um pouco de cada estratégia e faça a reforma aos poucos.
4. O ideal seria pagar 12% pré-fixado, mas costuma ser entre 10% e 12% mais TR ou 13,5% pré. Recomendo negociar com diversos bancos. Poderá valer a pena abrir uma conta em um novo banco para pagar menos.
Boa compra.
Olá, tudo bem?
Gostaria de saber como funciona o projeto minha casa minha vida, quero financiar uma casa, porém temos mais ou menos guardado uma quantia de R$6.000 q pretendemos dar de entrada em uma casa com um valor aproximado de R$90.000, e cada um fala uma coisa desse projeto, gostaria de saber se financiando com esse projeto minha casa minha vida temos q dar o dinheiro de entrada e se conseguimos comprar casa nesse valor (casa com 2 quartos, sala, cozinha e garagem)? Obrigada
Olá Daniele,
Não lembro dos critérios, mas é mais ou menos assim:
1 - Valor do imóvel até 90 mil - sendo 130 mil em alguns centros urbanos;
2 - Renda Familiar até aproximadamente 1,5 mil
3 - Projeto precisa estar cadastrado na CEF.
Acesse esse site para obter as informações exatas e fazer simulações:
http://www.caixa.gov.br/habitacao/index.asp
Abraço e boa compra.
Raphael
Bom dia Raphael!
Bom, sou casada há 10 meses, e eu e meu marido, vimos um apto no valor de R$85.000,00, usando o FGTS para a entrada no valor de R$17.000,00, as prestações vão ficar em aproximadamente R$ 655,00, praticamente o valor que pagamos no aluguel, este ímovel só ficará pronto daqui a 2 anos, e só começaremos a pagar as prestações quando nos entregarem as chaves. MInha dúvida é a seguinte: compro o imóvel como forma de investimento, sendo que em minha cidade, não achamos nada mais neste valor, e não temos disciplina pra juntar dinheiro, ou aprendemos a ter disciplina para no futuro comprarmos um imovél melhor?
Grata.
Olá Júlia,
Como não têm disciplina para guardar dinheiro, sem dúvida comprar o imóvel seria uma ótima opção. O fato de começar a pagar as prestações após as chaves é uma boa vantagem.
Depois vcs poderão trocar por outro imóvel maior.
Abraço,
Raphael