Blog Raphael Cordeiro

O Jornal Hoje do dia 23/02, mostrou uma reportagem interessante sobre o valor dos imóveis em diversas regiões do Brasil.

Você pode assistí-la, clicando aqui.

          A compra de um imóvel é o desejo da maioria das famílias brasileiras, porém quando não planejada, pode se tornar um pesadelo. O resultado de um mau planejamento foi visto nesta última crise, pois a maior economia do mundo não conseguiu controlar o impulso de oferecer casas mais caras do que a capacidade de pagamento dos compradores. Analisando de forma micro, encontramos diversos casos de pessoas e famílias que, por falta de planejamento, viram seus sonhos ir pelo ralo ou até mesmo um relacionamento de anos acabar. Vou contar um caso para vocês:

Este é caso do Sr. Everaldo, casado com Marli e pai do Bruno e do Thiago. Após anos e anos de economia conseguiram construir a casa dos seus sonhos. Ficava em uma esquina de uma região privilegiada da cidade em que moravam. Tinha uma suíte para cada um dos filhos, 2 salas, garagem coberta para três carros e uma ampla área de lazer com espaço separado para a futura piscina. Depois de um ano morando naquele espaço maravilhoso a família se deu conta que as despesas crescentes, devido à entrada de um dos filhos no ensino médio, estavam consumindo todos os rendimentos do casal, mesmo com muita economia. Depois de dois anos se mudaram para uma casa menor. Segundo o patriarca, isso foi feito porque ele se viu escravo daquilo que um dia parecia ser seu sonho. Porém, descobriu que não estava preparado financeiramente para a casa, apenas depois da construção. – tão difícil quanto conquistar o seu sonho é mantê-lo, comentava ele ao falar de sua história.

Esse é um exemplo do que pode acontecer com famílias que planejam mal a conquista de sua casa própria, porém de maneira alguma, alguém deve desistir de um sonho tão importante, deve apenas planejar, ter disciplina e paciência, para que a conquista seja prazerosa e perene.

Mas como planejar a compra de uma casa? Sugiro separar em 4 etapas:

1 – Definição do Objetivo - A primeira etapa é definir exatamente o tamanho do seu sonho, qual o imóvel que gostaria de comprar, quanto ele custará e quando pretende adquirí-lo. Lembre-se sempre de separar uma parte do orçamento para pagamento de impostos (ITBI) e provável reforma e mobília para a nova casa. Exemplo: Quero comprar um apartamento de 100 m2, com 3 quartos, duas vagas no bairro do Morumbi por até R$ 300 mil.

2 – Quanto dinheiro tem ou consegue poupar. - Depois de definido o tipo do imóvel e identificar o valor aproximado que será gasto, deve-se avaliar como efetivamente, você irá comprar o bem. Este é o momento de avaliar o seu patrimônio, identificar a parte que pode ser direcionado para a compra do imóvel, e fazer um orçamento para encontrar a sua capacidade de poupança mensal para juntar ainda mais dinheiro. Aproveite esse momento para pesquisar se o valor que definiu em seu objetivo é real e em quais investimentos poderá alocar seus recursos até o momento que for utilizá-los. Para as pessoas com necessidade de ter poupança forçada esse pode ser o momento para a contratação de um consórcio, porém avalie bem os custos do produto que for contratar.

3 – Escolha efetiva do imóvel - Como na etapa 01 já foi definido o imóvel que pretende adquirir, esta parte será mais simples. Não é recomendável ver muitos imóveis antes de realmente avaliar sua capacidade financeira de comprá-lo, caso contrário, corre-se o risco de dar o passo maior que a perna. Dê preferência para imóveis que preencham os requisitos definidos em seu objetivo, mas não deixe de pesquisar – recomenda-se visitar ao menos 7 imóveis, para que a sua negociação seja bem feita e cuidado para não se tornar refém do seu desejo no afã do momento.

4 – Orçamento, Compra e Pagamento - Esse é o momento mais difícil, pois após tudo definido é necessário verificar se seu orçamento continuará positivo após a compra e as despesas do novo imóvel. Depois deverá ir atrás de papéis e financiamentos para efetivar a aquisição.

Importante observação: Para obter financiamentos costuma ser necessário dar entrada de aproximadamente 20% e o valor da prestação não deve exceder 30% da renda da família. Consulte diversos bancos, pois a taxa de juros pode mudar consideravelmente de uma instituição para outra.

É recomendável que faça um orçamento familiar, considerando não apenas o valor da prestação do novo imóvel mas também os seus custos. Também é sugerido que sobre um pouco de recursos como margem de segurança e para que a família possa investir em outros objetivos para o futuro, como por exemplo, a aposentadoria.

*Artigo publicado no Guia da Casa Própria

            Conforme prometido, efetuamos uma análise do mercado imobiliário brasileiro e internacional e comparamos aos preços de setembro de 2007, quando efetuamos essa mesma análise.

            Foram selecionados imóveis de 5 cidades, sendo duas no Brasil, uma nos EUA e duas em outros países da América Latina. A maior diferença encontrada foi a forte queda de imóveis na cidade preferida das crianças, Orlando. De setembro de 2007 até junho de 2009, a queda nos preços em REAL foi de mais de 40%. Como nesse período o dólar permaneceu estável, a oscilação se deu por conta da queda nos preços dos imóveis.

Fontes: ImóveisCuritiba, Guia São Paulo Imóveis, Yahoo/Real Estate, Inmo México e PortalInMobiliário

          Curitiba foi uma cidade que impressionou, pois seus apartamentos estão entre os imóveis mais caros, junto com os apartamentos de São Paulo. Essa característica fica ainda mais aparente se avaliarmos os imóveis novos, que costumam ser mais caros. A maior cidade do Brasil apresenta forte valorização no preço de casas, mas isso se deve ao fato de que, na pesquisa passada pegamos apenas residências de condomínios fechados e por lá esses locais costumam ser muito afastados.

          O que o investidor deve fazer?

          Se fosse para escolher o melhor local para investir, eu diria que é Orlando, mas apenas se o comprador conseguir financiar uma parte com taxas pré-fixadas. Os imóveis por lá não terão uma recuperação fácil, porém, a inflação dos próximos anos vai “engolir” o saldo devedor dos mutuários.

          “Voltando à Terra”, o que pode fazer os investidores do Brasil? Comprar, mas escolher com cautela. Os imóveis já subiram muito, porém 3 fatores justificam a continuidade da alta:

1 – Queda nos juros (em junho, a CEF anunciou queda nos juros de empréstimos para compra da casa própria);

         2 – Incentivos do Governo (programa minha casa minha vida e incentivos fiscais – IPI);

         3 – A crise pressionou construtoras a desacelerarem seus lançamentos.

Inflação está em alta e como conseqüência teremos provavelmente uma alta na taxa básica de juros… hummm isso não vai ser bom.

Este fator, somado à elevação dos depósitos compulsórios dos bancos fará com que o crédito oferecido ao mercado imóbiliário tenha um crescimento menor do que o esperado inicialmente.

Como conseqüência disso, veremos uma força menor para o crescimento do preço dos imóveis. Se tudo correr bem com o crescimento do PIB brasileiro e com a inflação, veremos uma segunda onda de alta nos preços os imóveis em algum tempo…talvez entre 18 e 24 meses.

Boa volta ao trabalho… Voltamos de férias carnavalescas e o mercado continua igual: Muito Volátil….grande novidade.

Muito está se falando que o valor dos imóveis vai subir ainda mais e para tentar tirar essa dúvida efetuamos uma pesquisa de preços em algumas cidades.

Observações:
+    Surpreendeu-nos o fato de que casas em condomínio fechado em Curitiba estão mais caras do que em São Paulo – uma casa na Granja Viana em São Paulo dificilmente custa mais do que R$ 1,8 mil o m², porém diversos condomínios residenciais na região do Parque Barigui (Curitiba) estão sendo comercializados por R$ 2 mil/m² de uma casa.
+    Apartamentos ainda são mais caros em São Paulo, quando comparados com a capital paranaense, mas a diferença não é muito grande (lembramos que na capital paulista sempre se fala m² de área privativa e por isso parecem ser muito mais caros).
+    Devido à queda do dólar e a redução de aproximadamente 5% nos preços dos imóveis nos EUA, o valor do m² em Orlando, por exemplo, já não é tão mais caro do que foi no passado.
+    Casas em Santiago estão no mesmo padrão de preços do Brasil.
+    Casas de elevado padrão, no México, são 45% mais caras do que em nosso país.

A Demanda por imóveis vai aumentar?
Sim, com a queda da taxa de juros e a estabilidade da economia fica mais fácil vender porque o valor da prestação cai e o crédito aumenta.

A Oferta de imóveis vai aumentar?
Sim, o mercado financeiro sabe que a procura está em alta e despejou muito dinheiro no caixa das empresas do ramo (dezenas de bilhões, através de emissão de ações e empréstimos).

Conclusão:
A curva de alta pode não ter chegado ao topo, mas os preços dos imóveis não deverão subir fortemente, porém para o investidor, o imóvel vai voltar a desempenhar um papel fundamental em sua composição dos investimentos, pois o mesmo agora rende mais do que a renda fixa.
Se eu alugar um imóvel por 8% ao ano (0,8% ao mês por 10 meses por ano) e o mesmo apenas acompanhar a variação da inflação, eu terei um ganho total de aproximadamente 12% ao ano, se considerarmos inflação de 4% ao ano, e a taxa SELIC, como todos sabemos, já está em 11,25%.
Terrenos parecem ter um maior potencial de alta porque as construtoras estão atrás de áreas para construir.